Invertir en un inmueble okupado: ¿Merece la pena?

Quieres vender un inmueble y quieres venderlo al máximo precio posible para ganar más dinero, pero probablemente no sabes por dónde empezar. Tienes que saber que de media en España se tarda entre dos y cuatro meses en vender un inmueble y muchas veces se termina bajando el precio. No te preocupes, porque para que esto no te pase, en este vídeo te cuento los pasos que tienes que seguir.

Lo primero que tienes que hacer es crear un plan de comercialización. Eso es algo que he hecho muchísimas veces en mi vida porque he realizado muchas reformas como esta vivienda. De hecho, aquí tenemos 11 pisos en este edificio que estamos reformando para vender. Tenemos que darnos cuenta de las posibilidades de venta. Esto lo hemos hecho una y otra vez, porque hemos comprado para reformar y alquilar o vender más de 800 inmuebles a lo largo de nuestra vida.

Tipos de Escenarios

Es importante determinar el precio. Siempre me gusta decir que hay tres tipos de escenarios: el escenario mínimo, el medio y el máximo. ¿Cómo determinamos esos tres escenarios?

Comparando. Esta vivienda tiene unas peculiaridades. Ahora mismo, estamos en el ático. Hay tres áticos de los cuales nosotros tenemos dos. Esos dos áticos son viviendas tipo loft, es decir, viviendas sin habitación.

¿Cuántos áticos sin habitación tipo estudio con una buena terraza hay en la zona que sean nuevos, que queden en perfecto estado y que además tengan ascensor, comodidades y plaza de garaje? Ninguno, dos, tres. ¿A cuánto se están vendiendo? Esto nos va a determinar la competencia que tenemos.

Mirar en portales inmobiliarios nos puede servir para ver qué se está ofreciendo en el mercado, pero también me sirve mucho hablar con diferentes inmobiliarias para que básicamente estas inmobiliarias me digan: «He vendido en tal zona, dos calles más abajo, esta propiedad a este precio» o «El precio que estás pidiendo es el mismo que el de algo muy similar pero de dos habitaciones». Aquí en esta vivienda no tengo dos habitaciones.

Por ejemplo, en esta vivienda que en este caso es el tercero segunda, tenemos una vivienda que ya tiene dos habitaciones. Igual nos dicen: «Esto no es el ático cuarto piso, sino que esto es la tercera planta». Sin embargo, ya contamos con dos habitaciones y esto puede que nos dé más valor. Es posible que vendamos más caro el tercero que el ático por la amplitud que tiene esta vivienda que no tiene la otra. La otra tiene un comedor muy grande y una terraza muy grande. En este caso, estamos ante una vivienda que tiene una pequeña terracita, un pequeño balcón. Al fin y al cabo, lo que tenemos aquí es poco espacio.

Probablemente, como digo, el ático se va a vender más barato que esta tercera planta. Un error habitual es querer sacar el máximo de provecho inicialmente a un inmueble y decir: «El ático por ser el ático lo voy a poner al mismo precio que el tercero, aunque tenga dos habitaciones». Error, porque podemos llegar a quemar el inmueble.

Quemar Inmuebles

¿Qué significa quemar el inmueble? Que lo vean posibles interesados de la zona y digan: «Está muy caro, no interesa» y que al final pierda interés este inmueble. Así que es importante para que demos salida a los inmuebles que estemos en un precio correcto, pero que no bajemos mucho la negociación. Eso nos lo va a dar nuestra capacidad financiera de aguantar más tiempo sin vender, pero también lo bien que hemos dejado la vivienda.

Como podréis ver, estamos haciendo la reforma y hay muchos detalles. Los okupas se llevaron incluso los pomos de esta cocina. Hay muchas cosas para arreglar. Pero cuando alguien entre en esta vivienda va a tener la sensación de «quiero vivir aquí».

Reforma Óptima vs Ideal

Una de las claves es entender que hay dos conceptos cruciales para gastar lo necesario pero no más de lo necesario. Llevo años divulgando por internet enseñando a mis seguidores el concepto de la reforma óptima versus la reforma ideal. La reforma ideal es lo que harías en tu vivienda para dejarla superbonita. La reforma óptima es esa reforma que hace que el comprador final o la persona que te lo va a alquilar le encaje la vivienda para vivir en ella, pero sin gastarte mucho dinero.

Aquí estamos en un caso de que con muy poco dinero podemos poner esos dos zócalos. Esta vivienda se construyó hace más de 10 años. La calidad es bastante buena y hay algunas cosas que vamos a optar por mantener, algunas cosas vamos a sustituir y otras las vamos a reparar. Eso es importante. Por ejemplo, aquí tenemos mucha suerte de tener justo los dos zócalos, pero ¿qué ocurriría si estos zócalos estuviesen rotos o no estuvieran? Sería bastante difícil encontrar la misma pieza. A veces se consigue, pero a veces no. Generalmente sería bastante difícil conseguir la misma pieza, con lo cual probablemente lo que haríamos sería sustituirla por algo similar. No cambiaríamos todo el suelo porque no tiene ningún sentido.

Si es tu vivienda y la has comprado, probablemente digas: «En mi casa no quiero un zócalo de otro color, así que lo voy a cambiar todo». Eso es algo que hacemos constantemente como reforma ideal, pero no podemos hacerlo en el caso de una reforma óptima.

Dejar las viviendas bien

Tampoco debemos ser tacaños. Hay que dejar las viviendas bien. Por ejemplo, que si queremos que las amueblen con un mueblecito, esto está fatal. No menos tengáis en cuenta que aquí robaron la grifería en la bañera también. Evidentemente, dejar algo con muebles nos puede aportar ese toque. En este caso, lo que estamos haciendo es comprar no una vivienda, sino 11 viviendas de este bloque de 13. Vamos a reformar todos los pisos y uno de ellos lo vamos a amueblar.

Nuestro objetivo es que parte de los muebles que pongamos se los quede uno de los compradores que diga: «Me gustan mucho los muebles». Entonces la casa en lugar de valer tanto, vale un poco más y te quedas con esos muebles.

Se habla mucho del home staging. Nosotros también enseñamos cómo hacer home staging en nuestra formación, pero es algo que en algunas viviendas usamos y en otras no. No tenemos que ser fanáticos de nada. Simplemente, tenemos que tener diferentes herramientas y en cada caso usar unas u otras.

Home Staging o no Home Staging

En esta promoción de 11 viviendas que hemos comprado ya construidas para reformarlas y venderlas, estamos seguros de que esos muebles van a terminar colocados en alguna vivienda y nos los van a comprar.

El home staging tiene mucho sentido en una vivienda individual, pero no tanto aquí porque sería un gasto perdido que no podríamos recuperar. Una de las viviendas la vamos a decorar bien bonita y será como la vivienda piloto que nos permitirá vender. Es una herramienta más para que los clientes vean todo reformado y bonito. Se harán la idea de cómo vivir ahí.

Renders

A veces nos puede venir bien hacer renders, imágenes que permiten que el cliente final vea cómo va a quedar ese salón. Aunque en este caso no es necesario, son herramientas útiles. El cliente necesita verse en la vivienda y el home staging, amueblar la vivienda o un render le pueden servir para hacerse una idea y eso te va a permitir vender antes y más caro.

Los renders los usamos mucho en obras o proyectos. Por ejemplo, estamos construyendo ocho casas y las estamos vendiendo antes de que terminen. Los clientes compran estas casas básicamente por dibujos de cómo va a quedar, por planos y por renders en tres dimensiones. Lo que tenemos que conseguir es que las personas vean los inmuebles. Tenemos que conseguir visibilidad porque al final se basa en oferta y demanda.

Fotos bonitas

Es importante hacer fotos bonitas de las viviendas. Fotos que sirvan para enamorar, para provocar interés suficiente para que el comprador genere el siguiente paso, que es venir a ver la propiedad. Los anuncios no son lo único que tienes que potenciar, también tienes que hacer que la gente vea esos anuncios. Puedes avisar a amigos de WhatsApp, compañeros de trabajo, gente que estudiaba contigo, colegas del pádel. Tenemos que traer por la puerta de la vivienda a mucha gente.

Haz visitas a la misma hora

Una buena manera de generar interés es concertar visitas a la misma hora. No soy superpartidario de ello, pero sé que a veces funciona. Que haya esa sensación de que no eres la única persona interesada, que puede venir otro y comprarlo. Si generamos esa sensación, por ejemplo, haciendo visitas a la misma hora los viernes a las 6 de la tarde, puede ser una buena hora porque todavía entra el sol. Ten en cuenta la hora de la visita. Si puedes aglutinar diferentes compradores, también para que vean cierta competencia.

Lo que va a ocurrir es que van a negociar. Esto le ocurre a la gran mayoría de la gente, incluso a nosotros. Nos negocian nuestros pisos y a veces nos negocian mucho. ¿Cómo podemos hacer para no bajar el precio? Mucha gente, a la primera, tercera, cuarta o quinta visita dice: «Bajo el precio, lo vendo y ya está».

Hay que tener paciencia y eso lo conseguimos poniendo el precio correcto. Si ponemos un precio muy alto, no tenemos visitas. Debemos poner un precio bueno para tener muchas visitas, pero también un precio que haga que ya con un precio bueno no bajemos más.