Antes de profundizar, recuerda que en el mundo inmobiliario tenemos principalmente dos modelos:
- Comprar un activo para alquilarlo y obtener ingresos pasivos recurrentes mes a mes.
- Comprar algo con la idea de revenderlo para obtener ingresos masivos debido al gran margen entre la compra y la venta. Estos ingresos pueden ser sustanciales, a veces de 20,000 a 25,000 euros por cada propiedad que compras y vendes.
Ingresos pasivos: Rentabilidad de las rentas
Los ingresos pasivos son los ingresos recurrentes provenientes de rentas. Es importante entender cómo calcular la rentabilidad de estas inversiones.
El sector inmobiliario a menudo te anima a endeudarte para comprar más propiedades. Si tienes un capital de 100,000 euros y puedes endeudarte para conseguir 500,000 euros, puedes comprar cinco veces más propiedades. Sin embargo, es crucial ser realista y considerar todos los factores.
Factores a considerar
- Gastos de explotación: Incluye seguro, comunidad, impuestos, etc. Estos gastos no siempre se consideran en las estimaciones iniciales.
- Mejoras y reparaciones: Necesitarás realizar reparaciones y mejoras en la propiedad. Estos son gastos adicionales que debes prever.
- Impuestos: Además de los gastos mencionados, debes considerar los impuestos.
- Costos de compra: Incluyen notaría, registro, comisión del intermediario, y posibles reformas. Por ejemplo, una compra de 100,000 euros puede convertirse en 115,000 euros con todos estos gastos.
- Tasa de ocupación: La propiedad no siempre estará ocupada al 100%. Debes considerar periodos vacíos en tus cálculos.
Ejemplo práctico
Supongamos que compras una propiedad por 100,000 euros y la alquilas por 500 euros al mes. A simple vista, esto parece una rentabilidad del 6% (500 x 12 / 100,000 x 100). Pero, debes considerar todos los gastos adicionales y periodos de no ocupación.
Cómo calcular la rentabilidad neta
- Suma todos los ingresos anuales (alquileres recibidos).
- Resta todos los gastos (seguros, comunidad, impuestos, reparaciones, etc.).
- Divide el resultado entre la inversión total real (precio de compra + gastos de compra).
- Multiplica por 100 para obtener el porcentaje de rentabilidad.
En resumen: Ten en cuenta esto para calcular la rentabilidad neta de un inmueble para alquiler
Para calcular la rentabilidad de una propiedad:
- Número 1: Considera todos los gastos del inmueble.
- Número 2: Incluye mejoras y reparaciones necesarias.
- Número 3: Ten en cuenta los impuestos.
- Número 4: Estima una tasa de ocupación realista.
- Número 5: Calcula el costo total de compra (precio + impuestos + comisiones + reformas).
Calcula estos números en tu Excel para obtener una visión clara de la rentabilidad neta. Este enfoque te ayudará a tomar decisiones informadas y realistas.
Economista e inversor inmobiliario.
Más de 100 millones de euros invertidos en inmuebles y 800 operaciones inmobiliarias a sus espaldas.
Fundador de Inversor PRO y CEO de Monest Capital.
