Cómo calcular la rentabilidad al alquilar una propiedad (Piso o Casa unifamiliar)

Antes de profundizar, recuerda que en el mundo inmobiliario tenemos principalmente dos modelos:

1. Comprar un activo para alquilarlo y obtener ingresos pasivos recurrentes mes a mes.
2. Comprar algo con la idea de revenderlo para obtener ingresos masivos debido al gran margen entre la compra y la venta. Estos ingresos pueden ser sustanciales, a veces de 20,000 a 25,000 euros por cada propiedad que compras y vendes.

Ingresos pasivos: Rentabilidad de las rentas

Los ingresos pasivos son los ingresos recurrentes provenientes de rentas. Es importante entender cómo calcular la rentabilidad de estas inversiones.

El sector inmobiliario a menudo te anima a endeudarte para comprar más propiedades. Si tienes un capital de 100,000 euros y puedes endeudarte para conseguir 500,000 euros, puedes comprar cinco veces más propiedades. Sin embargo, es crucial ser realista y considerar todos los factores.

Factores a considerar

1. Gastos de explotación: Incluye seguro, comunidad, impuestos, etc. Estos gastos no siempre se consideran en las estimaciones iniciales.
2. Mejoras y reparaciones: Necesitarás realizar reparaciones y mejoras en la propiedad. Estos son gastos adicionales que debes prever.
3. Impuestos: Además de los gastos mencionados, debes considerar los impuestos.
4. Costos de compra: Incluyen notaría, registro, comisión del intermediario, y posibles reformas. Por ejemplo, una compra de 100,000 euros puede convertirse en 115,000 euros con todos estos gastos.
5. Tasa de ocupación: La propiedad no siempre estará ocupada al 100%. Debes considerar periodos vacíos en tus cálculos.

Ejemplo práctico

Supongamos que compras una propiedad por 100,000 euros y la alquilas por 500 euros al mes. A simple vista, esto parece una rentabilidad del 6% (500 x 12 / 100,000 x 100). Pero, debes considerar todos los gastos adicionales y periodos de no ocupación.

Cómo calcular la rentabilidad neta

1. Suma todos los ingresos anuales (alquileres recibidos).
2. Resta todos los gastos (seguros, comunidad, impuestos, reparaciones, etc.).
3. Divide el resultado entre la inversión total real (precio de compra + gastos de compra).
4. Multiplica por 100 para obtener el porcentaje de rentabilidad.

En resumen: Ten en cuenta esto para calcular la rentabilidad neta de un inmueble para alquiler

Para calcular la rentabilidad de una propiedad:

• Número 1: Considera todos los gastos del inmueble.
• Número 2: Incluye mejoras y reparaciones necesarias.
• Número 3: Ten en cuenta los impuestos.
• Número 4: Estima una tasa de ocupación realista.
• Número 5: Calcula el costo total de compra (precio + impuestos + comisiones + reformas).

Calcula estos números en tu Excel para obtener una visión clara de la rentabilidad neta. Este enfoque te ayudará a tomar decisiones informadas y realistas.