Cómo analizar la rentabilidad de un inmueble (Caso práctico)

Invertir en inmuebles puede parecer complicado debido a los múltiples factores a considerar. Vamos a ver un caso práctico de inversión.

¿Es mejor comprar, reformar y vender, o alquilar?

Comprar, reformar y alquilar puede generar una rentabilidad que varía mucho según la zona y las circunstancias. Podemos obtener entre un 5% y un 8% de rentabilidad. Evidentemente, hay inmuebles que ofrecen rentabilidades muy bajas, menos del 5%, lo que implica más riesgo, como subidas y bajadas de precios, y el riesgo de impago por parte de los inquilinos.

El otro modelo es comprar, reformar y vender. (Esta estrategia es sin duda es la mejor para aumentar el patrimonio).

Compramos, reformamos y vendemos, ganando un margen. Esto nos permite aumentar nuestro patrimonio de manera significativa. Las rentabilidades en este caso pueden variar entre un 15% y un 25% por operación. Haciendo una operación por año, puedes ganar tres veces más que con la opción de alquilar.

Pero sin duda, esta estrategia requiere más tiempo y dedicación. Mi consejo es que depende del tipo de inversor que seas y de tus objetivos. Algunas personas buscan la tranquilidad de tener un activo que genera rentabilidad constante, mientras que otras prefieren acumular patrimonio rápidamente.

Para acumular patrimonio, comprar, reformar y vender es una excelente opción, ya que permite aprovechar el efecto del interés compuesto. Por otro lado, comprar, reformar y alquilar proporciona una fuente de ingresos estable para vivir.

Análisis de Rentabilidad de una Inversión en Propiedad

Este caso práctico mostrará el proceso desde la compra hasta la reforma y el alquiler del inmueble, incluyendo todos los aspectos legales y financieros.

Ubicación del Inmueble

El inmueble en cuestión se encuentra en la calle Ilarion Eslava, en Elche, una ciudad cerca de Alicante.

Aspectos Legales

Un aspecto crucial al comprar un inmueble es revisar su situación legal. En este caso, se descubrió una hipoteca de 1976 con un saldo pendiente de unos 400 euros.

Este tipo de situaciones puede retrasar la compra, ya que el banco requiere una nota simple libre de cargas. (Se gestionó la cancelación de esta hipoteca para poder avanzar con la firma).

Reforma

La reforma es un paso clave para aumentar el valor del inmueble y hacerlo atractivo para los inquilinos. Aquí, se detallan los principales gastos de la reforma:

Cocina: Cambio de muebles, grifo y electrodomésticos – 3500 euros.
Baño: Cambios menores en muebles – 800 euros.
Pintura: Pintar toda la vivienda para dar una sensación de limpieza y modernidad – 1300 euros.

El coste total de la reforma, incluyendo mobiliario, fue de 7.000 euros. Aunque el presupuesto inicial fue superado, esto fue necesario para mejorar la calidad del inmueble y aumentar su atractivo.

Rentabilidad de la Inversión

El coste total de la inversión fue de 80,000 euros, incluyendo la compra, reforma, impuestos y honorarios. Carlos financió parte de esta inversión con una hipoteca, aportando alrededor de 38,000 euros de su bolsillo.

La rentabilidad bruta se calcula considerando todos los costes:

Rentabilidad Tradicional: Calculada de manera simplista sobre el coste de compra (58,000 euros), resultando en un 12.4%.
Rentabilidad Real: Calculada sobre la inversión total (80,000 euros), resultando en un 9.25%.

Esta metodología incluye todos los costes, asegurando una visión clara y realista de la rentabilidad.

Invertir en inmuebles con la ayuda de profesionales como Monest Capital permite una gestión integral del proceso, desde la compra hasta la reforma y el alquiler. Este caso demuestra que, incluso a distancia, es posible realizar una inversión rentable y segura con la asesoría adecuada.

Análisis de Rentabilidad de una Inversión en Propiedad concretamente para Alquiler

Para analizar la rentabilidad de una inversión en una propiedad destinada al alquiler, es esencial considerar múltiples factores y costos asociados.

Aquí te presento un desglose paso a paso para realizar este análisis de manera exhaustiva, tomando como referencia un ejemplo detallado con Excel:

Datos Iniciales de la Propiedad

Precio del Inmueble: El costo de adquisición de la propiedad.
- Ejemplo: 85,000 €.
Gastos de Compra:
- Notario y Registro: Aproximadamente 1.5% del precio del inmueble.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Varía según la región, en el ejemplo es el 10%.
- Gastos de Agencia Inmobiliaria: Si aplican, por ejemplo, 5,000 €.

Costos Anuales

Gastos Fijos Anuales:
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): 350 €.
- Seguro del Hogar: 150 €.
- Gastos de Comunidad: 30 € mensuales (360 € anuales).

Financiación

Hipoteca:
- Monto Financiado: Por ejemplo, el 80% del valor del inmueble (68,000 €).
- Plazo: 30 años.
- Tipo de Interés: Fijo al 3.25%.
- Capital Propio: 32,000 € (20% del valor del inmueble más gastos de compra).

Ingresos y Gastos de Alquiler

Ingreso de Alquiler: Supongamos 650 € mensuales.
- Ingreso Anual: 7,800 €.
Cálculo de Rentabilidad Bruta:
- Fórmula: (Ingreso Anual / Precio de Compra) * 100.
- Ejemplo: (7,800 € / 85,000 €) * 100 = 9.18%.

Rentabilidad Neta

Gastos Operativos Anuales:
- Sumar IBI, seguro, gastos de comunidad, y una estimación de reparaciones.
- Ejemplo Total: 350 € + 150 € + 360 € + 300 € = 1,160 €.
Ingreso Neto Anual:
- Fórmula: Ingreso Anual – Gastos Operativos Anuales.
- Ejemplo: 7,800 € – 1,160 € = 6,640 €.
Cálculo de Rentabilidad Neta:
- Fórmula: (Ingreso Neto Anual / Total de la Inversión Inicial) * 100.
- Ejemplo: (6,640 € / 91,250 €) * 100 = 7.27%.

Análisis del Apalancamiento

Beneficio del Apalancamiento:
- Si se utiliza una hipoteca, la rentabilidad sobre el capital propio puede ser más alta debido a la financiación.
- Ingreso Neto Después de Pagar Hipoteca: Restar el pago anual de la hipoteca del ingreso neto.
- Rentabilidad sobre Capital Propio: (Ingreso Neto Después de Hipoteca / Capital Propio) * 100.
- Ejemplo: si el pago anual de la hipoteca es 3,672 €, entonces:
  - Ingreso Neto Después de Hipoteca: 6,640 € – 3,672 € = 2,968 €.
  - Rentabilidad sobre Capital Propio: (2,968 € / 32,000 €) * 100 = 9.28%.

Proyección a Largo Plazo

Revalorización del Inmueble:
- Estimar una tasa de apreciación anual del inmueble, por ejemplo, 2%.
- Valor futuro del inmueble a 10 y 25 años.
- Incremento de ingresos de alquiler anual por inflación o revalorización del mercado.
Cálculo Total de Rentabilidad:
- Incluir la apreciación del valor del inmueble y la amortización del capital de la hipoteca.
- Proyectar ingresos netos acumulados y valor del inmueble al final del período.

Ejemplo de Proyección a 10 y 25 Años

A 10 años:
- Valor del Inmueble: 85,000 € * (1 + 0.02)^10 = 103,874 €.
- Ingreso de Alquiler Anual a 10 Años: 650 € * (1 + 0.02)^10 * 12 = 9,324 €.
- Rentabilidad Anual Promedio: [(Ingreso Neto Anualizado + Apreciación Anualizada) / Capital Inicial] * 100.
A 25 años:
- Valor del Inmueble: 85,000 € * (1 + 0.02)^25 = 140,649 €.
- Ingreso de Alquiler Anual a 25 Años: 650 € * (1 + 0.02)^25 * 12 = 13,500 €.
- Rentabilidad Anual Promedio: [(Ingreso Neto Anualizado + Apreciación Anualizada) / Capital Inicial] * 100.

Este análisis detallado proporciona una visión clara de cómo evaluar la rentabilidad de una inversión en propiedad para alquiler, considerando tanto los ingresos netos anuales como el impacto del apalancamiento y la apreciación del inmueble a largo plazo.