Comprar para Reformar y Alquilar vs Comprar para Reformar y Vender

Si estás pensando en comprar, reformar y vender, o en comprar, reformar y alquilar, debes tener en cuenta que son dos estrategias muy distintas.

Comprar, Reformar y Vender

Esta estrategia es ideal para generar patrimonio rápidamente. Compras un inmueble, lo reformas y lo vendes en un período corto de tiempo, buscando una rentabilidad mínima del 25% en máximo 18 meses. Lo importante aquí es encontrar propiedades con un buen margen de revalorización.

Comprar, Reformar y Alquilar

Si buscas estabilidad en tu patrimonio, esta es la opción que recomiendo. Compra inmuebles en buenas zonas, que generen rentas más bajas pero más seguras. Estos inmuebles suelen mantener su valor a lo largo del tiempo y no te darán tantos problemas.

Consejos para Decidir

Si tienes que quedarte con algún inmueble, quédate con los mejores. Los inmuebles en buenas zonas, aunque generen rentas más bajas, son más estables y seguros a largo plazo. Esto es importante para mantener un patrimonio sólido y sin sorpresas.

Si necesitas vender, vende los inmuebles en zonas menos atractivas. Aunque puedan ofrecer una mayor rentabilidad a corto plazo, son más riesgosos y pueden devaluarse más fácilmente.

Ejemplo Práctico

Imagina que tienes varios pisos:

• Pisos en zonas premium: Caros, pero estables a largo plazo. Ideales para mantener en tu portafolio.
• Pisos en zonas menos atractivas: Pueden ofrecer mayores rentabilidades a corto plazo, pero son más inestables. Ideales para vender.

Mi consejo es que, si tienes que elegir, te quedes con los inmuebles en mejores zonas y vendas los que están en zonas menos buenas. Esto te dará una mayor estabilidad en tu patrimonio a largo plazo.

Recuerda que la inversión inmobiliaria no es solo especular y ganar rápido, sino también crear rentas para el futuro. Si haces esto bien, cuando tengas 60, 70, 80 o 90 años, tendrás una renta constante y segura.

Ejemplos prácticos de rentabilidades

Voy a hacer los números de este piso y explicar cómo quedan si lo alquilo o si lo vendo.

Comprar, Reformar y Vender

Este piso ya está vendido, lo que significa que la estrategia escogida fue comprar, reformar y vender. Esta es la estrategia que uso en la mayoría de mis inversiones porque me permite:

1. Adquirir un activo a un precio inferior.
2. Aumentar su valor con una reforma.
3. Venderlo obteniendo un margen de beneficio.

Rentabilidad aproximada: 20%

Comprar, Reformar y Alquilar

En cambio, si alquiláramos este piso, estaríamos consiguiendo aproximadamente un 5% de rentabilidad.

Rentabilidad aproximada: 5%

Comparativa

• Comprar, reformar y vender: 20% de rentabilidad.
• Comprar, reformar y alquilar: 5% de rentabilidad.

Es cuatro veces más rentable vender el piso y buscar otra inversión.

Otros factores a considerar

No solo es una cuestión de números y rentabilidad. Hay personas que prefieren alquilar porque el trabajo de buscar un inmueble adecuado, comprarlo y venderlo es mucho. En estos casos, alquilar es una buena opción, especialmente para patrimonios con un capital importante que desean rentabilizarlo a largo plazo.

• Alquiler: Rentabiliza el capital a lo largo del tiempo, con una rentabilidad del 5% anual. En 20 años, el inmueble habrá generado una rentabilidad considerable.
• Venta: Permite multiplicar el capital y seguir creciendo el patrimonio rápidamente.

2º Ejemplo práctico

Supongamos que compraste un piso en 2014 por 100.000 euros. Este piso te da una renta anual de 6.000 euros, lo que representa una rentabilidad del 10%. Imagina que tu vecino acaba de vender su piso (similar al tuyo) por 150.000 euros.

Aquí puedes:

1. Cobrar una renta: Alquilar la propiedad y obtener ingresos recurrentes.
2. Vender a un precio superior: Comprar a un precio y vender a un precio más alto.

Análisis de rentabilidad

Si el piso ahora vale 150.000 euros y sigue generando 6.000 euros anuales, la rentabilidad sobre el nuevo valor es del 4%.

• Rentabilidad inicial: 6,000 euros / 100,000 euros = 10%
• Rentabilidad actual: 6,000 euros / 150,000 euros = 4%

Decisión de Venta

Si tu rentabilidad ha bajado al 4%, considera vender el piso. Esto te permite:

1. Realizar la plusvalía: Has ganado por la revalorización del piso.
2. Reinvertir el capital: Puedes buscar nuevas oportunidades de inversión con mayor rentabilidad.

Conclusión: ¿Qué debería hacer?

Mi consejo es que siempre monitorees la rentabilidad real de tus activos. Si la rentabilidad baja demasiado, considera vender y reinvertir. Esto es especialmente importante si tienes propiedades en alquiler.