¿Se puede vender una casa o piso con hipoteca? Guía completa

Vender una casa o piso con hipoteca puede parecer complicado, pero es una práctica común y totalmente posible. Muchas personas que desean cambiar de vivienda, liquidar deudas o ajustar sus finanzas personales enfrentan este escenario. Sin embargo, existen ciertos pasos y requisitos que deben cumplirse para llevar a cabo esta transacción de forma exitosa.

En este artículo, exploraremos las opciones disponibles, los pasos legales, y cómo gestionar el proceso para vender una propiedad con hipoteca de manera eficiente.

¿Es legal vender una casa o piso con hipoteca?

Sí, es completamente legal vender una propiedad hipotecada. La clave está en garantizar que el comprador y el vendedor lleguen a un acuerdo que contemple la liquidación del préstamo hipotecario con los fondos provenientes de la venta.

En España, la legislación permite esta operación siempre que la deuda sea cancelada en el momento de la venta o que el banco acepte transferir la hipoteca al nuevo propietario.

Opciones para vender una casa con hipoteca

Existen varias formas de proceder dependiendo de tu situación financiera y del acuerdo al que llegues con el comprador:

1. Cancelación de la hipoteca con los fondos de la venta

La opción más común es utilizar el dinero obtenido por la venta de la propiedad para liquidar la hipoteca.

• ¿Cómo funciona? El comprador deposita el precio de la venta en una cuenta vinculada al préstamo hipotecario, y el banco usa esos fondos para cancelar la deuda.
• Ventaja: Es un proceso directo que elimina la deuda hipotecaria sin afectar al comprador.

2. Subrogación de hipoteca

En este caso, el comprador asume la hipoteca existente.

• ¿Cómo funciona? El banco debe aprobar al nuevo comprador como titular de la hipoteca antes de realizar la subrogación.
• Ventaja: Evita los costes de cancelación y apertura de una nueva hipoteca.
• Desafío: Es necesario que el comprador acepte las condiciones actuales del préstamo.

3. Venta por un precio mayor a la deuda restante

Si el valor de mercado de la vivienda es mayor al saldo pendiente de la hipoteca, puedes venderla y usar la diferencia como ganancia.

• ¿Cómo funciona? Una vez cancelada la hipoteca con los fondos de la venta, el excedente se transfiere a tu cuenta bancaria.
• Ventaja: Obtienes liquidez adicional después de la transacción.

Pasos para vender una casa con hipoteca

1. Obtén un certificado de deuda pendiente

Solicita al banco un documento que indique cuánto debes en la hipoteca. Este certificado es fundamental para calcular el precio mínimo de venta y negociar con el comprador.

2. Establece el precio de venta

Determina un precio competitivo considerando el saldo de la hipoteca y el valor actual del mercado inmobiliario. Es importante que el precio cubra al menos la deuda pendiente.

3. Informa al comprador sobre la situación hipotecaria

Es fundamental ser transparente y explicar al comprador cómo se liquidará la hipoteca en el momento de la venta. Esto genera confianza y evita malentendidos.

4. Firma el contrato de arras

Este contrato preliminar establece las condiciones de la venta y confirma el compromiso de ambas partes. Asegúrate de incluir cómo se gestionará la hipoteca en el contrato.

5. Realiza la cancelación de la hipoteca en el notario

El día de la firma de la escritura, el comprador transfiere el dinero a la cuenta de la hipoteca y el banco procede a cancelarla. Este paso se realiza en presencia de un notario.

6. Inscribe la venta en el registro de la propiedad

Después de cancelar la hipoteca y transferir la propiedad, es necesario actualizar los datos en el Registro de la Propiedad para reflejar al nuevo propietario.

Costes asociados a la venta de una casa con hipoteca

Vender una propiedad hipotecada implica ciertos costes adicionales que debes considerar:

• Comisión por cancelación anticipada: Algunos bancos cobran una comisión por liquidar la hipoteca antes del plazo acordado.
• Gastos notariales: La cancelación de la hipoteca requiere una escritura notarial.
• Impuestos: Podrías estar sujeto al pago del impuesto sobre la ganancia patrimonial si la venta genera beneficios.

Es importante incluir estos gastos en tus cálculos para evitar sorpresas durante el proceso.

Vender piso y cancelar hipoteca

La decisión de vender un piso con una hipoteca activa es un paso importante que requiere una planificación meticulosa y el conocimiento de diversos aspectos legales y financieros.

En primer lugar, deberás solicitar a tu banco un certificado del saldo pendiente de la hipoteca, documento esencial que detallará exactamente cuánto dinero debes aún y que será necesario para la operación de compraventa.

Es importante tener en cuenta que la cancelación de la hipoteca conlleva varios gastos asociados: la posible comisión por cancelación anticipada (si está contemplada en tu contrato), los gastos notariales, los de registro y, en algunos casos, los costes de gestoría.

Al momento de la venta, lo habitual es que parte del dinero que pague el comprador se destine directamente a saldar la deuda hipotecaria, y el remanente quedará a tu disposición.

Para evitar sorpresas desagradables, es recomendable calcular previamente todos estos gastos y asegurarse de que el precio de venta no solo cubre la deuda pendiente y los gastos asociados, sino que también genera el beneficio esperado.

Este proceso debe coordinarse cuidadosamente entre el banco, el notario y las partes implicadas en la compraventa, estableciendo un calendario claro de actuaciones y asegurando que toda la documentación necesaria esté en orden.

Además, es aconsejable contar con el asesoramiento de un profesional inmobiliario o un abogado especializado que pueda guiarte durante todo el proceso y ayudarte a evitar posibles contratiempos o problemas legales.

Consejos para facilitar la venta de una propiedad hipotecada

1. Trabaja con un asesor inmobiliario: Un profesional puede ayudarte a gestionar el proceso y maximizar el valor de tu propiedad.
2. Negocia con el banco: Intenta reducir las comisiones por cancelación anticipada o renegociar los términos de la hipoteca si es necesario.
3. Sé transparente con los compradores: Explica claramente el proceso para evitar confusiones.
4. Realiza mejoras en la propiedad: Incrementa el valor de tu casa con pequeñas renovaciones que puedan justificar un precio de venta más alto.

¿Se puede vender una casa o piso con hipoteca? Sí, y no solo es posible, sino que también es una práctica habitual en el mercado inmobiliario. Ya sea que elijas cancelar la deuda con los fondos de la venta, subrogar la hipoteca al comprador o venderla por un precio mayor a lo que debes, existen opciones viables para realizar esta operación de manera exitosa.

La clave está en planificar cuidadosamente, comprender los costes y pasos legales involucrados y contar con el apoyo de profesionales que te guíen durante el proceso.