Invertir en Alquiler Turístico: ¿Es rentable un AirBnb? Ventajas e Inconvenientes

El alquiler turístico es la posibilidad de comprar inmuebles para alquilarlos sin hipoteca o también con hipoteca para que se vayan pagando solos.

En segundo lugar, también está la posibilidad de gestionar inmuebles de otras personas con la ventaja de que no tienes que invertir tu dinero y puedes ganar dinero mes tras mes.

La ventaja en alquiler turístico es que tenemos la peculiaridad de que en lugar de alquilarlo todo el tiempo: un año, dos años, cinco años, y que te vayan pagando mes a mes, podemos de decir: «Mira, vamos a alquilar estos tres días, vamos a alquilar estos cinco días, vamos a alquilar estas dos semanas».

Lo que estamos haciendo, lo que estamos consiguiendo, es que los inquilinos nos estén pagando más porque nos están alquilando por un tiempo más corto.

Igual te preguntas… «Oye, pero esto entiendo que es que en lugar de alquilar una vivienda todo el tiempo, lo alquilas a días, hay una persona que entra un día como si fuera un hotel y sale el otro día».

Exacto, es exactamente así.

Legalidad en el alquiler turístico

¿Esto es legal? ¿Esto se puede hacer o esto es ilegal?¿Se puede, no se puede, qué pasa con los impuestos, cómo se hace todo esto?

Bueno, esto es legal siempre y cuando esté permitida esta actividad. ¿Quién te lo tiene que permitir? Básicamente la comunidad autónoma.

Cada comunidad autónoma, si estás en España, tiene una legislación sobre esto y en las comunidades que sean más restrictivas costará más conseguir estos permisos, esas licencias para alquiler turístico. Habrá comunidades que sean más flexibles y lo conseguirás con mucha más facilidad.

Depende de cada comunidad autónoma y depende del momento en concreto porque en algunas comunidades autónomas están las cosas sencillas y en otras cada vez están más complicadas. Así que averigua si el inmueble que tienes o vas a comprar en esa comunidad autónoma te van a permitir hacer ese uso del inmueble como turístico, es decir, aprovechar esa ventaja del alquiler turístico.

También la comunidad de vecinos, si estás comprando una vivienda o un inmueble dentro de un edificio, por ejemplo, tienen que permitir esta actividad y hay algunas comunidades de vecinos que no lo hacen.

Así que también debes tener 100% en cuenta que no siempre esto será posible y asegúrate, por favor, de esto antes de comprar, que esto es perfectamente legal.

Igual pensarás… «Oye, vaya jaleo, ¿no? Tener que preguntar en la comunidad de vecinos, tener que preguntar en la comunidad autónoma, en el ayuntamiento si me permiten, si tengo licencias, si no».

Bueno, pero vamos a ver una clave que creo que es muy destacable, que es ver hasta qué punto esto es rentable. Creo que es un punto a tener en cuenta y déjame explicarte para mí las tres principales ventajas que tiene este modelo de inversión inmobiliaria para alquiler.

Lo mejor del modelo del alquiler turístico

Rentabilidad más alta que un alquiler tradicional

Para mí la principal ventaja es la rentabilidad, evidentemente, grande. Como te decía cuando te comparaba este ejemplo con los parkings, la ventaja del hecho de alquilar por corto espacio de tiempo es que al final vamos a estar consiguiendo más rentabilidad.

Es decir, que vamos a tener un inmueble que nos paga más por tenerlo alquilado. Probablemente digas: «Oye, vale, consigo más rentabilidad, pero también tengo más jaleo, tengo que estar cambiando la ropa de cama, tengo que estar limpiando el piso y tal».

Déjame decirte que es algo que puedes delegar perfectamente, con lo cual también tienes la ventaja de que hay muchas empresas, de hecho nosotros lo hacemos, que permiten delegar estas cosas. Nosotros hablamos de delegar al 99%, pero realmente el propietario prácticamente no tiene que hacer nada. O sea, sin duda: ni de gestión, de operativa, nada.

Tiene que hacer muy poquitas cosas a lo largo del año, con lo cual se puede delegar hasta un 99%, que creo que es algo importante, sobre todo para esas personas que buscan construir ese patrimonio.

Te vas de vacaciones gratis

Luego también, como algo también tener en cuenta, que a mí es una cosa que siempre me gusta mucho, es como esa posibilidad de decir: «Oye, mira, este es el año, el plan de todo el año, yo me reservo poder utilizar el inmueble estas tres semanas«. Bloqueas la agenda y de esta manera no te van a reservar aquí este inmueble, con lo cual también otra de las ventajas es que es un inmueble que te puede dar rentabilidad, es un inmueble que puedes delegar al 100% y es un inmueble que además puedes disfrutar.

Y eso es una cosa que creo que a veces como inversores no tenemos en cuenta, la parte del disfrute. Y creo que es una de las pocas inversiones inmobiliarias que tienen como esos dos puntos: la de ganar dinero, la de que sea muy pasiva y la de que además se pueda disfrutar. Y estas son para mí las ventajas de este modelo.

Lo peor de la inversión en alojamientos turísticos

Vamos a ver ahora las diferentes desventajas.

Fiscalidad desfavorable

Para mí claramente el principal inconveniente que tiene respecto a otros modelos como es el alquiler a largo plazo, sobre todo si lo haces a título de persona física, es que tienes una peor fiscalidad.

La legislación dependerá de cada momento, pero de momento hasta ahora lo que te permite el gobierno cuando alquilas una vivienda a largo plazo es que te bonifiques una parte de los impuestos si lo alquilas a una familia y lo alquilas a largo plazo. Eso no existe con el alquiler vacacional, al final terminas pagando todos los impuestos. Pero sí que es cierto que tienes que tener en cuenta que a pesar de esta peor fiscalidad muchas veces te va a seguir siendo rentable por el extra de rendimiento y el extra de beneficios que puedes sacar, pero que sepas que tiene una peor fiscalidad y eso no es todo.

Precios más elevados que un inmueble residencial

No estamos comprando solo la vivienda, sino que lo que estamos haciendo también es comprar una vivienda que es negocio. Y al comprar una vivienda que es negocio lo normal es que los precios sean más altos. Y en muchos casos, estaremos pagando un precio más alto por una vivienda.

Porque se convierte en un negocio. Y eso también nos da la posibilidad de venderlo como un inmueble que además es negocio. De hecho, cuando se compran y se venden hoteles se tiene en cuenta esta perspectiva.

No es lo mismo comprar un edificio de oficinas que comprar un edificio de oficinas que está alquilado y que por tanto es un negocio que ya está en marcha.

Así que es importante tener en cuenta que ese precio a pagar será un precio mayor, pero que al final la rentabilidad seguirá siendo superior y sigue compensando.