Cómo tasar un activo inmobiliario súper rápido: La Ley 120

La ley 120 es un concepto que me inventé un día para valorar súper rápido cuánto vale un activo inmobiliario. Básicamente, el razonamiento es el alquiler de un mes, no el actual sino de cualquier posible alquiler de ese activo en un mes.

A veces compras algo y está mal alquilado, pero el alquiler posible de ese inmueble en un mes vale x120, lo cual es el valor del piso. Oficialmente, esta fórmula es como el precio total de compra del piso: el coste de compra más los gastos de escrituración, notaría, registro, etc., más la comisión del intermediario, más la reforma. Es decir, es el dinero que te tienes que gastar en total para que esa renta x120 sea el valor del piso.

Por ejemplo, si compras un piso que se está alquilando ahora por 500 euros, pero calculas que puedes hacer una reforma y alquilarlo por 700 euros, entonces si los números te salen sobre 700 x 120, en ese caso, tienes que calcular la compra, gastos de compra, comisión de compra, más reforma y te tiene que dar 120 o un aproximado. Hay veces que da un poco más, otras veces da un poco menos, hasta 130, 140, 150.

Sé que hay zonas que son complicadas, pero yo estoy comprando a fecha de hoy cosas en Barcelona y provincias, sobre todo muy cerca de Barcelona, no en la capital pero muy cerca. A estos precios, hace muy poco compré un piso en Cornellá por debajo de la Ley 120, es decir, ese coste en renta mensual x 120 era menor a lo que yo pagué por el piso. Por lo tanto, se puede, os lo garantizo.

Tasar activos inmueble

Tasación de un activo inmobiliario es el proceso de determinar el valor justo de mercado de una propiedad, ya sea para venta, compra, refinanciación o fines fiscales. Para realizar una tasación precisa, se deben considerar varios factores que afectan el valor de la propiedad. Aquí te explico los elementos clave y métodos utilizados para tasar un activo inmobiliario:

1. Factores a considerar en la tasación

Ubicación: La localización es uno de los principales determinantes del valor de un inmueble. Propiedades en áreas con buenos servicios, transporte, y desarrollo económico suelen tener un mayor valor.
Tamaño y características físicas: Superficie construida, número de habitaciones, baños, calidad de los materiales de construcción, y la antigüedad del inmueble impactan su valor.
Condiciones del mercado: La oferta y demanda local influye en el precio. Si el mercado está saturado de propiedades similares a la que quieres tasar, su valor podría disminuir.
Estado de la propiedad: Las condiciones estructurales (techo, sistema eléctrico, fontanería) y el mantenimiento general (pintura, ventanas, puertas) también son factores importantes.
Zonificación y uso de suelo: El tipo de uso permitido para el terreno (residencial, comercial, mixto) puede aumentar o disminuir el valor del inmueble.

2. Métodos de tasación de inmuebles

Método comparativo (Método del mercado): Consiste en comparar el inmueble con propiedades similares que se han vendido recientemente en la misma zona. Este es el método más común para viviendas residenciales. Se tienen en cuenta las diferencias en características para ajustar el valor.
Método de capitalización de rentas (Enfoque de ingresos): Este método se utiliza principalmente para propiedades comerciales o de alquiler. Se calcula el valor del inmueble en función de los ingresos netos que puede generar, aplicando una tasa de capitalización que refleja el retorno esperado por el inversor.
Método del coste: Se basa en calcular el costo de construir una propiedad similar desde cero, incluyendo el valor del terreno. Luego se resta la depreciación (por antigüedad o desgaste) del inmueble existente. Este método es común cuando se trata de propiedades nuevas o únicas.

3. Proceso de tasación

Inspección del inmueble: El tasador visitará la propiedad para evaluar su estado físico, ubicación, y características.
Recopilación de datos: El tasador analizará transacciones recientes en el mercado local, el estado de la economía, y las características del inmueble.
Análisis y aplicación del método adecuado: Dependiendo del tipo de propiedad (residencial, comercial), el tasador aplicará el método más apropiado.
Informe de tasación: Se emite un documento oficial con el valor tasado, explicando los factores que llevaron a esa conclusión.

4. Importancia de la tasación

Para los compradores y vendedores: Ayuda a ambas partes a fijar un precio justo y acorde al mercado actual.
Para los bancos y prestamistas: Las entidades financieras requieren una tasación para asegurar que el valor del inmueble respalda el monto del préstamo hipotecario.
Para fines fiscales: Las autoridades fiscales pueden usar la tasación para determinar el monto de impuestos sobre la propiedad.

La tasación de un inmueble es un proceso detallado y técnico que involucra múltiples variables. Es clave contratar a un tasador profesional, certificado y con experiencia en el mercado local para obtener una valoración precisa y justa del activo.

Caso Práctico: Edificio Comprado Usando la Ley 120

Me plantearon un edificio en junio, se negocia, y al final lo compré con un 10% de señal en noviembre. Este edificio lo escrituramos en breve.

Había un problema legal que la parte vendedora tenía que resolver porque era su responsabilidad. Por eso siempre os digo que estéis bien asesorados cuando hagáis una compra inmobiliaria. Si no hubiésemos hecho esto en esta compra, nos hubiésemos cargado con ese problema, y no es nuestro problema, es su problema.

Firmamos en la notaría y ponemos el activo a nuestro nombre. Este edificio consta de ocho pisos, ocho trasteros y un local. Es un edificio donde cada inquilino paga o puede pagar alrededor de 400-450 euros por los ocho pisos y el local. El precio de compra ha sido los 450 euros por unidad, multiplicado por nueve unidades (ocho pisos más el local).

450 x 9 = 4050 euros al mes de ingresos.

Multiplicado por 120, es aproximadamente nuestro precio de compra. Por lo tanto, es posible ganar más de un 30% de este inmueble. Comparando con la Ley 120, no nos equivocamos. No soy partidario de comprar, reformar y alquilar; soy partidario de comprar, reformar y vender. Pero incluso comprando con la Ley 120 y alquilando, tampoco te equivocas.