La ley 120 es un concepto que me inventé un día para valorar súper rápido cuánto vale un activo inmobiliario. Básicamente, el razonamiento es el alquiler de un mes, no el actual sino de cualquier posible alquiler de ese activo en un mes.
A veces compras algo y está mal alquilado, pero el alquiler posible de ese inmueble en un mes vale x120, lo cual es el valor del piso. Oficialmente, esta fórmula es como el precio total de compra del piso: el coste de compra más los gastos de escrituración, notaría, registro, etc., más la comisión del intermediario, más la reforma. Es decir, es el dinero que te tienes que gastar en total para que esa renta x120 sea el valor del piso.
Por ejemplo, si compras un piso que se está alquilando ahora por 500 euros, pero calculas que puedes hacer una reforma y alquilarlo por 700 euros, entonces si los números te salen sobre 700 x 120, en ese caso, tienes que calcular la compra, gastos de compra, comisión de compra, más reforma y te tiene que dar 120 o un aproximado. Hay veces que da un poco más, otras veces da un poco menos, hasta 130, 140, 150.
Sé que hay zonas que son complicadas, pero yo estoy comprando a fecha de hoy cosas en Barcelona y provincias, sobre todo muy cerca de Barcelona, no en la capital pero muy cerca. A estos precios, hace muy poco compré un piso en Cornellá por debajo de la Ley 120, es decir, ese coste en renta mensual x 120 era menor a lo que yo pagué por el piso. Por lo tanto, se puede, os lo garantizo.
Caso Práctico: Edificio Comprado Usando la Ley 120
Me plantearon un edificio en junio, se negocia, y al final lo compré con un 10% de señal en noviembre. Este edificio lo escrituramos en breve.
Había un problema legal que la parte vendedora tenía que resolver porque era su responsabilidad. Por eso siempre os digo que estéis bien asesorados cuando hagáis una compra inmobiliaria. Si no hubiésemos hecho esto en esta compra, nos hubiésemos cargado con ese problema, y no es nuestro problema, es su problema.
Firmamos en la notaría y ponemos el activo a nuestro nombre. Este edificio consta de ocho pisos, ocho trasteros y un local. Es un edificio donde cada inquilino paga o puede pagar alrededor de 400-450 euros por los ocho pisos y el local. El precio de compra ha sido los 450 euros por unidad, multiplicado por nueve unidades (ocho pisos más el local).
450 x 9 = 4050 euros al mes de ingresos.
Multiplicado por 120, es aproximadamente nuestro precio de compra. Por lo tanto, es posible ganar más de un 30% de este inmueble. Comparando con la Ley 120, no nos equivocamos. No soy partidario de comprar, reformar y alquilar; soy partidario de comprar, reformar y vender. Pero incluso comprando con la Ley 120 y alquilando, tampoco te equivocas.
Economista e inversor inmobiliario.
Más de 100 millones de euros invertidos en inmuebles y 800 operaciones inmobiliarias a sus espaldas.
Fundador de Inversor PRO y CEO de Monest Capital.
