Guía definitiva para invertir con éxito en inmuebles desde cero (0 a más de 1 millón)

En los últimos 12 meses, hemos invertido más de 20 millones de euros en inmuebles. Sí, 20 millones de euros empleando diferentes estrategias y comprando en diversos lugares de España. Desde pisos que llevaban tiempo vacíos, hasta terrenos para construir desde cero, pasando por la compra de varios edificios para renovarlos y venderlos.

En este último punto, te contaré la inversión más importante que he hecho en mi vida: casi 5 millones de euros. Creemos firmemente que en España hay muchas oportunidades porque hay miles de viviendas que no se compran. No se compran porque no están en las mejores condiciones, necesitan una reforma importante, están ocupadas o tienen ciertos problemas que sabemos resolver. Esta es en parte nuestra labor: conseguir que viviendas que están fuera del mercado vuelvan a estar disponibles.

Incluso hemos trabajado en chalets que estuvieron ocupados ilegalmente y que albergaban plantaciones ilegales. Ya te puedes imaginar el estado en que los encontramos y el cambio que hemos hecho en estas viviendas. Todo esto lo hacemos porque creemos que los inmuebles son y serán siempre necesarios.

Además, tenemos un proyecto social donde dedicamos parte de nuestros beneficios a construir viviendas sociales y regalarlas a los beneficiarios. Recientemente, lo hemos hecho en Ecuador, en la zona de Guayaquil, donde la situación es muy difícil.

Análisis de Inversiones

Hemos comprado y alquilado 70 viviendas en zonas como Alicante, Valencia, Madrid, Tarragona, Reus, Murcia y Zaragoza. El costo medio por vivienda, incluyendo compra, gastos y reforma, ha sido de 107.000 euros. Puede que haya zonas más caras y otras más económicas, pero lo importante es que hay oportunidades en todas partes.

Elegimos estas zonas por su rentabilidad en alquiler, en algunos casos a largo plazo, en otros, por habitaciones o alquiler turístico. La rentabilidad media que logramos es de más del 8%, buscando siempre seguridad en zonas no conflictivas que también se revaloricen con el tiempo. Si consideramos la apreciación del inmueble, la rentabilidad anualizada puede superar el 10%.

Comprar y Vender

Este es el modelo que me permitió conseguir la libertad financiera. A diferencia del modelo anterior, aquí buscamos rentabilidades del 20% al 30%. Muchos de mis clientes combinan ambas estrategias: compran y venden cuatro propiedades con una rentabilidad del 25%, duplicando su capital inicial y luego compran una vivienda para alquilarla y generar ingresos pasivos.

En los últimos 12 meses, he logrado prejubilarme. No significa que dejaré de invertir o abandonaré este canal de YouTube, sino que ahora dedico más tiempo a mí mismo, a leer, hacer deporte y, por supuesto, seguir viendo inmuebles.

Cómo Encontrar Oportunidades en el Mercado Inmobiliario

¿Sabes qué era lo más difícil para mí cuando empecé en 2012? Encontrar oportunidades. Muchas personas se acercan a mí hoy con la misma pregunta: «¿Cómo encuentro oportunidades?». Después de realizar más de 800 inversiones y haber invertido más de 20 millones de euros en inmuebles solo en el último año, me he dado cuenta de una cosa: el problema nunca fue el mercado, el problema era yo.

Con el tiempo, he tenido que cambiar mis acciones y mi mentalidad para realmente encontrar oportunidades, y espero que este vídeo te ayude a desbloquear las tuyas. No te hablo de pasar niveles en un juego, sino de tres puntos que te abrirán un abanico de oportunidades que probablemente hasta ahora no te habías planteado.

Desbloquea tu potencial financiero

Para contarte el primer punto, debemos remontarnos al año 2012. Después de estudiar Economía y trabajar durante un par de años, logré ahorrar algo más de 10.000 euros. Había invertido en bolsa antes, con altibajos, pero quería algo más seguro y estable. La solución fue la inversión inmobiliaria, aunque no tenía una claridad total.

En ese momento, me encantaba un juego llamado Cashflow de Robert Kiyosaki, una especie de Monopoly avanzado. Este juego me hizo ver que la manera óptima de salir de la «carrera de la rata» y alcanzar la libertad financiera era a través de los inmuebles, comprando y alquilando, o comprando y vendiendo.

Volvía a la realidad y veía mi cuenta corriente con poco más de 10,000 euros. ¿Qué podía hacer con tan poco dinero? Honestamente, pensaba que no llegaría muy lejos. Pero, ¿sabes cuál fue el primer inmueble que compré? Un edificio entero en la calle Nou de la Rambla, en Barcelona. Y no lo compré con mis 10.000 euros, sino con el capital de inversores. Yo no puse ni un euro propio.

La clave para lograr esto fue no centrarme en las oportunidades que se ajustaban a mi capital, sino en las que podía hacer realidad con el potencial de otras fuentes de financiación. Así, en mi primera operación, generé casi 100.000 euros de beneficio, multiplicando por 10 mi patrimonio en una sola operación, sin arriesgar mi dinero.

Expande tu horizonte de inversión

El segundo punto clave es entender que donde vives no es necesariamente donde debes invertir. Para explicar esto, me gustaría usar una analogía: ¿Qué hacen los pájaros cuando no encuentran comida? Vuelan y emigran a otro lugar. Esto es lo que muchas personas no hacen, y por eso pierden oportunidades, porque están centradas solo en su barrio, calle o ciudad.

No debemos tener miedo de ampliar nuestra visión y buscar oportunidades fuera de nuestra zona de confort. En mi caso, aunque vivo en Andorra, sigo comprando inmuebles en España porque ahí encuentro buenas oportunidades. En el último año, gestionamos casi 200 propiedades y hemos invertido 20 millones de euros en diversas zonas de España.

Abrir tu horizonte no solo te permite encontrar más oportunidades, sino mejores oportunidades. Por ejemplo, compramos 20 pisos, 20 trasteros y 20 plazas de garaje en Vargas, Toledo, gracias a una propuesta de un compañero de nuestra comunidad de inversores. Esta oportunidad surgió fuera de mi zona habitual de inversión, y 19 de los 20 pisos ya se han vendido.

Aprovecha la multiestrategia

El tercer punto es que existen múltiples estrategias en la inversión inmobiliaria. Nosotros hemos comprado para vender, hemos comprado para alquilar, y dentro del alquiler hemos explorado tanto el alquiler tradicional a largo plazo, como el alquiler por habitaciones y el alquiler turístico.

Aplicar una multiestrategia te permite aprovechar más oportunidades y diversificar tus ingresos. Pero también necesitas más capital. En estos casos, usamos el dinero de inversores para que todos ganemos: el inversor recibe ingresos pasivos, nosotros gestionamos la inversión y obtenemos beneficios, y los intermediarios, como arquitectos o inmobiliarias, también ganan su parte.

Esto es lo que hacemos en Monest Capital. A veces actuamos como inversores, otras como gestores de inversiones. Al final, nos nutrimos de diferentes fuentes para generar ingresos aplicando distintos roles. Y esta es la esencia del tercer punto: la multiestrategia, que te permite ganar dinero en el sector inmobiliario sin invertir necesariamente tu propio capital.

Ejemplo práctico de una inversión real

En Cataluña, cuando compras un piso de un banco, la Generalitat tiene el derecho de tanteo y retracto. Esto significa que si la Generalitat decide quedarse con el inmueble al precio ofertado, puede hacerlo. Tienen un plazo de dos meses para decidir. Si no responden, podemos proceder con la compra.

Hemos pagado una señal de 1.000 euros para reservar el piso. Una vez transcurridos los dos meses, iremos al notario y completaremos la compra.

El piso está ubicado en Carrer Albert en Cornellà. Algunos pueden pensar que es mejor invertir en Barcelona o en zonas más exclusivas, pero el secreto está en el precio. Este piso, en particular, lo compramos por 60.000 euros. No es el precio que figuraba originalmente, pero hicimos una oferta que fue aceptada.

Análisis financiero de la inversión

Vamos a desglosar los costos y beneficios esperados:

• Precio de compra: 60.000 euros.
• Gastos de compra: Aproximadamente 3.000 euros (incluye impuestos y otros gastos, que son reducidos porque compramos a través de una sociedad).
• Comisión del intermediario: 10.000 euros (nos aseguramos de pagar bien a nuestros intermediarios para que nos traigan más oportunidades).
• Gastos de reforma: Estimados en 15.000 euros.

Total de inversión: Aproximadamente 90.000 euros.

Expectativa de venta

No voy a dar un precio exacto de venta porque me gustaría que lo investigaseis vosotros mismos en portales inmobiliarios. Buscad pisos en la misma zona de Cornellà para haceros una idea de cuánto podríamos venderlo tras la reforma.

Este proyecto es un ejemplo de cómo una buena inversión no siempre se encuentra en los lugares más obvios. Lo importante es hacer un buen análisis, negociar bien y asegurarse de que los números cuadran.

Recuerda la revalorización

Ejemplo 1: Si hace 30 años compraste un piso por 7 millones de pesetas (unos 30.000 €), hoy podría valer 120.000 €. Este aumento se debe, en parte, a la inflación y a un poco más. Sin embargo, hay que tener en cuenta el momento histórico. Mis padres, por ejemplo, compraron un piso en 1965, un momento con un boom inmobiliario. Si lo hubiesen comprado en 2005, las cifras serían diferentes.

Ejemplo 2: Recientemente, en Tenerife, un apartamento de una habitación en el sur podría costar 150.000 €. Hace ocho años, ese mismo inmueble podría haber sido comprado por 30.000-50.000 €, aprovechando una crisis en el mercado. Este tipo de oportunidades pueden surgir en cualquier lugar, como Ibiza en 2011-2013, donde se ofrecían edificios a precios que hoy parecen impensables.

Es importante no basar la estrategia de inversión únicamente en la especulación de que los inmuebles van a subir de precio. Nuestro enfoque debería ser comprar barato y vender o alquilar, asegurándonos siempre de que el precio de compra permita un margen suficiente para obtener beneficios. Por ejemplo, comprar un inmueble a 24.000 € en Vila-real tiene un recorrido que justifica la inversión.

¿Cómo pasar de diez mil euros a un millón?

Déjame decirte que la estrategia no es la misma ni es lineal. O dicho de otra manera, lo que hay que hacer para multiplicar los primeros diez mil euros quizás de 10 mil a 100 mil, no es lo mismo que para multiplicar de 100 mil a 500 mil, ni es lo mismo para multiplicar de 500 mil a un millón.

Yo siempre hablo de que hay tres maneras de invertir. De hecho, los vídeos empiezan así: «inversión en bolsa, inmuebles y negocios». Creo que la gran palanca en el corto plazo puede estar en los inmuebles y en los negocios. Y digo «puede» y no soy taxativo diciendo que está en los inmuebles o en los negocios porque, a veces, especialmente en la parte de los negocios, las cosas no salen como uno espera. No sale del todo bien; hay muchísimos negocios que no van bien. Así que creo que es importante ser claro y honesto en este principio.

Estrategia de inversión

Si yo tuviese diez mil euros hoy, ¿qué haría para poderlos invertir? No hablo de generar pelotazos a corto plazo, pero sí de crear un capital o patrimonio de un millón de euros. Me centraría, sin duda, en la posibilidad de trabajar el dinero de otras personas.

Multiplicar de diez mil a un millón implica multiplicar por cien ese patrimonio. Eso en la bolsa es muy difícil, por no decir imposible, a corto o medio plazo. Evidentemente, hay grandes nombres en bolsa como Warren Buffett y otros que han logrado rentabilidades mucho más altas después de años y años. Pero no pensemos que un sistema de bolsa, criptomonedas o trading nos dará esas rentabilidades tan bestias en 2, 3, 4 años. Ese no es el camino.

Por eso quiero hablar un poco de los negocios y de las inversiones inmobiliarias. Dentro de los inmuebles, tampoco sirve cualquier cosa. No es cuestión de decir «voy a comprar un inmueble con diez mil euros». ¿Qué compras con 10 mil euros? Tenemos un alumno, Juli, que compró un piso por menos de 10 mil euros.

Constituir un negocio inmobiliario

Lo que nos queda es constituir un negocio inmobiliario, poder gestionar dinero de otras personas. Es decir, dejar de lado mis diez mil euros y constituir un negocio rentable alrededor de los inmuebles, que es un activo que mucha gente quiere. Alrededor de todo esto, me pongo a constituir ese negocio que me puede dar ingresos.

Por ejemplo, alquilando una propiedad. No tengo dinero para comprar esta propiedad que cuesta 600 mil euros. No pasa nada, puedes buscar a un inversor que te ponga la propiedad y tú ser el gestor, quitándole los quebraderos de cabeza de mantener el jardín, la piscina, la casa, la limpieza, check-ins, entradas, salidas de huéspedes, todo esto. Y ahí puedes generar dinero desde un negocio inmobiliario.

También puedes encontrar buenas oportunidades y proponerle a un inversor comprar, reformar y vender la propiedad, y del beneficio obtener una ganancia. Es lo que hice al principio: comprando edificios con el dinero de otras personas, reformándolos y vendiéndolos en Barcelona. Una gran oportunidad.

Beneficios de un negocio inmobiliario: riesgo bajo y pocos costes fijos

¿Por qué te hablo de negocios inmobiliarios? Porque tienen un riesgo muy bajo. Si te dijera «oye, puedes montar un bar», ¿cuántos bares conocemos que abren y después cierran? Podrías montar una tienda o una tintorería, pero ¿cuántas conocemos que no aguantan la crisis, que no va bien? Mil historias.

En cambio, estos negocios inmobiliarios tienen pocos costes fijos. No tienes que asumir el riesgo de alquilar un local o pagar muchos empleados. Es variable; puedes llegar a un acuerdo con el propietario de una casa para gestionarle la propiedad. Si hay huéspedes, cobrarás sobre la facturación, y sabrás que una parte se irá en gastos variables que tendrás. No estás asumiendo riesgos, y esto es algo buenísimo. Por eso hablamos de inversiones en inmuebles y de negocios, y creo que hay que mezclar ese concepto.

Resumen y conclusión

El camino de diez mil a un millón que veo más rápido, aunque no inmediato, y más seguro, porque muchos negocios fracasan, es la inversión en generar un negocio alrededor de los inmuebles para poder invertir incluso dinero de otras personas. Eso es lo que marca la diferencia.

Evidentemente, una vez que te hayas capitalizado y ya tengas cierto dinero, puedes empezar a invertir en inmuebles atractivos. Si has acumulado 50, 100, 200 mil euros con ese negocio inmobiliario, como hice en su momento, puedes invertir para que te generen una «bola de nieve», más interés compuesto y que te acerque a esa meta del millón. Pero para empezar, el negocio debe enfocarse en inmuebles con poco capital, poco tiempo, pocos recursos, y pocos gastos fijos. Creo que eso es la esencia de lo que deberías hacer.

Digo «poco tiempo» porque gestionar un negocio así no requiere jornada completa, por lo cual lo puedes compaginar con cualquier trabajo. Cualquier persona puede abrir un negocio de gestionar varias casas en Airbnb, Booking, casas turísticas, o cualquier persona puede salir a buscar dos oportunidades de inversión para comprar, reformar y vender.

Esto te puede dar un ingreso extra que a veces puede superar incluso lo que ganas con un salario o con una nómina.