Cómo comprar para invertir tu primer inmueble sin dinero (y con muy poco dinero)

Hoy te voy a explicar tres estrategias sencillas, aunque con diferentes niveles de complejidad, que te permitirán empezar a invertir sin un gran capital. Veo a muchas personas interesadas en la inversión inmobiliaria, pero que se frenan por no tener suficiente dinero. Estas estrategias están diseñadas para que puedas comenzar, incluso si tienes poco capital.

Invertir con el dinero de otros

Primero, quiero dejar claro algo que parece un contrasentido: para invertir hace falta dinero, pero no necesariamente tu dinero. Puedes invertir con dinero de otros, y aquí es donde entran en juego los inversores.

Encuentra una buena oportunidad

Lo más importante es encontrar una buena oportunidad, y eso requiere tiempo y paciencia. Debes buscar un inmueble con potencial y luego presentarlo a personas que tengan capital para invertir.

Ofrece seguridad a los inversores

Los inversores buscan rentabilidad, pero también seguridad. Puedes ofrecerles una inversión en un sector que entienden, como el inmobiliario, que es más tangible y tradicional que otros mercados como las criptomonedas o la bolsa.

Acuerda los términos

Es esencial tener todo claro con los inversores: cuál será su retorno, cómo se dividirán las ganancias, y qué riesgos están dispuestos a asumir. Normalmente, los gestores cobran entre un 30% y un 35% del beneficio, dependiendo de la calidad de la oportunidad.

Subalquilar con opción de compra: Rent to rent

La segunda estrategia es «rent to rent» o alquiler para subarriendo. Esto te permite ganar dinero todos los meses invirtiendo una cantidad muy pequeña de dinero y diversificando tu riesgo con diferentes inmuebles.

Este modelo consiste en alquilar una vivienda completa y luego subalquilarla por habitaciones. Esto es similar al ejemplo del coworking, donde divides un espacio grande en unidades más pequeñas y las subalquilas a precios más altos en conjunto.

Por ejemplo, Marco y Armando, dos jóvenes que se conocieron en nuestra formación, comenzaron con Rent to Rent y en apenas 9 meses ya estaban generando ingresos de 11.000 euros al mes, de los cuales les quedaban 5.500 euros de beneficio neto. Este modelo no solo es rentable, sino que es accesible para cualquiera con muy poco capital.

1. Alquilar un inmueble: Buscar y alquilar una vivienda que el propietario quiera alquilar.
2. Subalquilar: Alquilar las habitaciones de la vivienda a personas independientes.
3. Adecuación: Realizar pequeñas reformas para adecuar las habitaciones y rentabilizar mejor la inversión.
4. Negociar cláusulas: Asegurarte de que el contrato de alquiler permita el subarriendo y la adecuación del inmueble.

Otro compañero de formación consiguió tener más de 10 viviendas alquiladas por habitaciones y vendió su negocio a otra empresa por una cantidad significativa.

Alquila y realquila

Primero, alquila una vivienda y consigue el permiso del propietario para subalquilarla. Con esto, puedes generar ingresos mensuales.

Negocia una opción de compra

Además, intenta obtener una opción de compra. Esto te da el derecho de comprar la propiedad en el futuro a un precio fijado hoy. Si el mercado sube, puedes vender esa opción a un tercero o ejercerla tú mismo para obtener una ganancia.

Comprar inmuebles baratos

Finalmente, hablemos de cómo conseguir inmuebles baratos. Hay dos maneras principales:

Encuentra chollos

Buscar inmuebles en zonas menos demandadas o en momentos en que el mercado está a la baja. Puede requerir tiempo, pero las oportunidades existen.

Invierte en activos más pequeños

Otra opción es empezar con activos más pequeños como trasteros o parkings. Estas inversiones requieren menos capital y te dan experiencia en el proceso inmobiliario.

Cómo generar ingresos sin dinero

La verdad es que no es fácil, pero hay fórmulas y muchas personas lo han conseguido. Así que, ¿por qué tú no lo vas a lograr?

Identifica tus habilidades

Lo primero que debes hacer es identificar en qué eres bueno. ¿Qué habilidades tienes que te permiten destacarte? ¿En qué áreas podrías mejorar con poco esfuerzo? Es importante detectar esas habilidades, ya que son las que te permitirán generar ingresos.

Crea un producto o servicio delegable

El siguiente paso es pensar si puedes crear un producto o servicio que sea delegable. Si bien es genial generar ingresos directamente con tu tiempo y esfuerzo, la clave es crear un sistema que no dependa de tu presencia constante.

Por ejemplo, si eres un DJ, en lugar de trabajar solo en cada evento, podrías formar un equipo de DJs que trabajen bajo tu marca. Así, estarías creando un negocio donde utilizas el tiempo de otras personas para generar ingresos adicionales. Es un modelo que replican las grandes multinacionales, con estructuras de trabajo en las que los propietarios delegan tareas en equipos que operan la empresa.

Estandariza y escala tu Negocio

Si ofreces un servicio, intenta estandarizarlo para que no dependa de ti individualmente. Esto te permitirá replicarlo una y otra vez. Muchos consultores, por ejemplo, comienzan ofreciendo servicios personalizados, pero luego crean un equipo que puede manejar la mayoría de los clientes, permitiéndoles enfocarse solo en los casos más importantes.

Crea activos que generen ingresos pasivos

Otra opción es crear activos que generen ingresos sin necesidad de tu presencia constante. Esto podría incluir productos físicos, servicios online, o incluso contenidos digitales como cursos, libros o un canal de YouTube. Si creas un curso en línea o escribes un libro, esos activos pueden seguir generando ingresos mucho después de que los hayas creado.

Mis primeras inversiones inmobiliarias con poco dinero fueron trasteros

Uno de mis primeros pasos en el mundo inmobiliario fue la inversión en trasteros. Aunque puedes comprar un trastero, pintarlo y venderlo, esto tiene un valor añadido limitado. Si tienes poco capital, es una opción, pero con un poco más de capital, hay una estrategia mejor.

Formamos una sociedad con unos amigos y nos dedicamos a comprar locales comerciales, especialmente en calles perpendiculares a las principales, donde el precio era más bajo. Dividíamos estos locales en trasteros y los vendíamos o alquilábamos.

¿Por qué Trasteros?

Elegimos zonas donde los pisos eran pequeños y las fincas no tenían ascensor, lo que aumentaba la demanda de trasteros. Los locales que comprábamos no tenían mucha salida en el mercado, lo que nos permitió adquirirlos a buen precio.

1. Compra de Locales: Adquiríamos locales céntricos pero no en la calle principal.
2. División: Hacíamos las divisiones necesarias con la ayuda de un arquitecto.
3. Reforma: Pintábamos y mejorábamos los espacios.
4. Venta o Alquiler: Nuestro enfoque principal era la venta de trasteros, pero también alquilábamos los que no vendíamos, lo que nos daba ingresos pasivos.

Resultados y Expansión

Este modelo fue muy rentable y, aunque yo vendí mi participación hace unos años, la empresa sigue funcionando y gestionando trasteros en toda España, especialmente en el norte y en la costa mediterránea.

Invertir en trasteros puede ser una excelente opción si tienes poco capital. Este modelo de negocio me permitió empezar en el mundo inmobiliario con una inversión baja y crecer poco a poco.

Ganar dinero con la inversión inmobiliaria sin comprar inmuebles

Estas son estrategias para ingresar con la inversión inmobiliaria sin comprar inmuebles.

Gestión de viviendas de terceros

La primera estrategia es la gestión de viviendas de terceros. Esto consiste en encontrar una persona que tenga un inmueble y que no tenga el tiempo, los conocimientos o las habilidades para sacarle el máximo partido. Tú, adquiriendo esos conocimientos, podrás gestionar esa vivienda y ganar dinero.

1. Encontrar el inmueble: Debes buscar una vivienda adecuada para gestionar.
2. Negociar: Acordar con el propietario la gestión del inmueble a cambio de una comisión o una parte de los beneficios.
3. Reforma: Puedes encargarte de la reforma o adecuación del inmueble para alquilarlo.
4. Buscar inquilinos: Gestionar la entrada y salida de los inquilinos, cobrándoles para ganar dinero sin invertir inicialmente.

Este es el potencial de ganancias:

• Alquiler por habitaciones: Ganar entre €150 y €300 cada mes por cada habitación gestionada.
• Alquiler vacacional: Ganar entre €300 y €1,000 mensuales dependiendo del tipo de inmueble y su ocupación.

Comprar, reformar y vender con dinero de otros

La siguiente forma de ganar dinero con inmuebles es comprar, reformar y vender utilizando el dinero de otras personas. Este método puede generar beneficios enormes en muy poco tiempo.

1. Ofrecer un porcentaje de rentabilidad: Por ejemplo, si alguien te presta 100,000 euros, puedes ofrecerle un 10% anual de rentabilidad sobre ese capital.
2. Repartir beneficios: Otra opción es repartir los beneficios de la operación. Por ejemplo, si el beneficio es del 25%, puedes repartirlo a medias, quedándote con un 12.5% y dándole al inversor el otro 12.5%.

Este modelo es ideal para aquellas personas que desean escalar su negocio inmobiliario rápidamente. Comprar, reformar y vender puede generar desde 25,000 hasta 100,000 euros de beneficio por operación, dependiendo del tamaño y valor del inmueble.

Estos modelos permiten a las personas comunes generar ingresos significativos en el sector inmobiliario sin necesidad de tener grandes sumas de dinero inicial. Puedes empezar ahora mismo a generar ingresos y aprovechar estas oportunidades de inversión.

Gestión de un coworking

La gestión de un coworking es algo tan sencillo como alquilar un espacio (si no lo tienes en propiedad) y subalquilarlo. Por ejemplo, alquilas un entresuelo, lo divides en compartimientos y alquilas cada despacho por 300 euros al mes. También puedes alquilar salas por horas (por ejemplo, 20 euros la hora) y cobrar un extra por servicios adicionales, como un proyector. De esta manera, generas múltiples ingresos tanto por la parte inmobiliaria como por los servicios que ofreces.

Gestión turística de una vivienda

Otra opción es gestionar turísticamente una vivienda que no es tuya. Muchas personas tienen una vivienda en la playa o la montaña que solo usan para vacaciones personales. Puedes proponerles gestionar la vivienda cuando no la usan, obteniendo un rendimiento que se reparte entre ambos. Lo normal es ganar entre un 20% y un 25% de los ingresos de esa vivienda.

Alquilar y subalquilar una vivienda

Finalmente, otra opción es alquilar una vivienda y subalquilarla por habitaciones. Este modelo es muy típico para personas que tienen 3,000 euros o menos. Pagas uno o dos meses de fianza, el primer mes de alquiler y quizás haces alguna pequeña reforma. Con muy poco dinero, puedes empezar a generar una renta mensual predecible. A diferencia del alquiler turístico, que puede tener temporadas altas y bajas, el alquiler por habitaciones te proporciona ingresos constantes.

Encontrar inversiones para otros

La última estrategia consiste en encontrar inversiones para personas que no tienen tiempo o conocimientos. Esta es una actividad rentable que puedes complementar con tu trabajo actual.

1. Buscar oportunidades: Analizar y encontrar oportunidades de inversión para tus clientes.
2. Negociar: Acordar las mejores condiciones para tu cliente.
3. Gestión: Encargarte de todas las partes legales y administrativas, incluyendo reformas y adecuaciones.
4. Generar ingresos pasivos: Convertir la vivienda en un activo que genere rentabilidad sin que el cliente tenga que involucrarse directamente.