Cómo CALCULAR el PRECIO MÁXIMO de compra para INVERTIR en un PISO 

En este vídeo te cuento cómo calcular el precio máximo que debes pagar a la hora de comprar un inmueble destinado a inversión para asegurarte de que sea rentable.

Te explico la estrategia que nosotros utilizamos, aplicando la Regla 120 para evitar pagar de más por tu próxima inversión inmobiliaria.

Momentos clave de «Cómo CALCULAR el PRECIO MÁXIMO de compra para INVERTIR en un PISO «

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En el competitivo mercado inmobiliario actual, es crucial para los inversores tomar decisiones informadas y estratégicas para asegurar la rentabilidad de sus inversiones.

Un factor determinante es saber cuánto pagar como máximo por una propiedad, especialmente cuando se destina al alquiler.

¿Qué es la regla del 120?

La regla del 120 es una fórmula que te ayuda a determinar el precio máximo que deberías pagar por una propiedad para alquiler, basándose en la renta mensual que puede generar. Esta regla parte de la premisa de que deberías poder recuperar tu inversión en 120 meses, lo que equivale a 10 años, considerando únicamente los ingresos brutos del alquiler.

Es una herramienta que te permite evaluar rápidamente la viabilidad de una inversión, sirviendo como punto de partida para un análisis más profundo.

Cómo aplicar la regla del 120: Un ejemplo práctico

Para ilustrar su aplicación, imaginemos una propiedad que genera una renta mensual de 500€. Siguiendo la regla del 120, multiplicaríamos esta cantidad por 120 meses (500€ x 120 = 60.000€).

Este resultado, 60.000€, representa el precio máximo que deberíamos pagar por la propiedad, incluyendo impuestos, honorarios de notaría, reformas y otros gastos asociados.1

Más allá del precio de compra: Factores adicionales a considerar

Es importante recordar que la regla del 120 es un punto de partida y no contempla todos los gastos adicionales que pueden surgir. Factores como impuestos, honorarios, reformas y otros gastos, pueden sumar una cantidad considerable al precio final de la inversión.

Por ejemplo, si en el caso anterior los gastos adicionales ascienden a 10.000€, el precio máximo de compra se reduciría a 50.000€ para mantener la rentabilidad esperada.2

La demanda del mercado local: Un factor crucial

Otro elemento clave a considerar es la demanda del mercado local. Un mercado con alta demanda de alquileres te permite ser más flexible con el precio, ya que la propiedad se alquilará rápidamente. En cambio, en un mercado con baja demanda, es recomendable ser más conservador y seguir la regla del 120 de manera estricta.

Para evaluar la demanda, puedes analizar la cantidad de viviendas en alquiler en la zona, el tiempo que tardan en alquilarse y los precios del mercado.2

La regla del 120: ¿Sigue siendo relevante?

A pesar de haber sido creada hace 10 años, la regla del 120 sigue siendo una herramienta útil para evaluar rápidamente si el precio de una propiedad es atractivo o no. Sin embargo, es importante adaptarla a las condiciones actuales del mercado. Se puede utilizar un sistema de semáforo para clasificar las oportunidades de inversión:

• Verde: Propiedades que cumplen con la regla del 150 (precio máximo = renta mensual x 150 meses). Son inversiones seguras con alta rentabilidad.
• Ámbar: Propiedades que se encuentran entre la regla del 150 y la regla del 250. Requieren un análisis más profundo para determinar su viabilidad.
• Rojo: Propiedades que superan la regla del 250. Son inversiones de alto riesgo con baja rentabilidad, a menos que se trate de un activo estratégico y con alto valor.

El potencial de revalorización: Un factor a tener en cuenta

Además de los ingresos por alquiler, la revalorización de la propiedad también juega un papel importante en la rentabilidad de la inversión.

Identificar zonas con potencial de crecimiento te permite adquirir propiedades a precios más bajos y beneficiarte de la apreciación del valor en el futuro. Algunos indicadores de revalorización son:4

• Aparición de nuevos comercios: cafeterías, bares y restaurantes.
• Desarrollo de infraestructuras: mejores carreteras, transporte público.
• Nuevos servicios: supermercados, centros comerciales, mercados.

La regla del 120 es una herramienta valiosa para los inversores inmobiliarios, ya que proporciona una guía para determinar el precio máximo de compra y evaluar la rentabilidad potencial de una propiedad.

Sin embargo, es importante recordar que esta regla es solo un punto de partida. Un análisis completo debe considerar factores adicionales como los gastos asociados, la demanda del mercado local y el potencial de revalorización de la zona. Con un enfoque estratégico y herramientas como la regla del 120, podrás aumentar tus posibilidades de éxito en el mundo de la inversión inmobiliaria.

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