Calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria paso a paso

Vamos a explicar paso a paso cómo deberías analizar la rentabilidad de tus pisos de alquiler. Vamos a compartir un Excel, y darte trucos y consejos para que entiendas muy bien cómo calcular la rentabilidad, porque hay muchos mitos y se cuenta de manera incorrecta.

Existen diferentes maneras de analizar la rentabilidad, y es fundamental hacerlo para poder comparar distintas inversiones.

Puedes obtener una rentabilidad inmensa en pocos días, pero si no haces nada con ese dinero, la rentabilidad evidentemente cae.

La mejor forma de comparar dos o más inversiones es utilizando rentabilidades anualizadas. Para ello, se utiliza el TIR (Tasa Interna de Retorno) o IRR (Internal Rate of Return) en inglés.

Tipos de inversiones en el mundo inmobiliario

En el mundo inmobiliario, hay dos tipos de inversiones principales:

1. Inversión para Alquilar
2. Inversión para Vender

Inversión para alquilar

Este tipo de inversión te proporciona un ingreso mensual. Para calcular la rentabilidad:

1. Ingresos: Resta todos los gastos, imprevistos, impuestos, y considera también la posible no ocupación.
2. Rentabilidad: Divide el neto resultante entre la inversión total realizada.

Inversión para vender

En este caso, inviertes un capital y esperas recuperar ese capital más un margen cuando vendas el inmueble.

Para calcular la rentabilidad:

1. Apunta todo el dinero que estás gastando e invirtiendo en el inmueble.
2. Apunta el dinero por el cual vas a vender el inmueble.
3. El diferencial entre el costo total y el precio de venta es el beneficio neto.

Por ejemplo, si compras un piso por 100.000 euros y, tras impuestos y reformas, el costo total asciende a 130.000 euros, y lo vendes con un beneficio de 25.000 euros, dividirías esos 25.000 euros entre los 130.000 euros de inversión. Esto te daría una rentabilidad del 19%.

Importancia del factor tiempo

Es fundamental incluir el factor tiempo en la ecuación. Si logras este retorno en seis meses, ocho meses, o más, la rentabilidad cambia. Para tener en cuenta el tiempo, lo correcto es calcularlo con el TIR.

Puedes encontrar muchas hojas de cálculo en línea que te permiten calcular el TIR. Te dejo aquí un enlace en la descripción a una página llamada Calculated Stuff. Es un sitio americano que ofrece muchas fórmulas financieras y más.

1. Busca la sección de TIR (Internal Rate of Return).
2. Introduce el capital invertido y los flujos de caja (mensuales o anuales) para calcular la rentabilidad.

Las dos formas de calcular al rentabilidad

Hay varias formas de analizar la rentabilidad:

• Manual: Calcula cuánto te deja la operación con papel y bolígrafo.
• Con TIR: Es la forma más precisa, especialmente si comparas varias inversiones.

Ejemplo del cálculo de una inversión inmobiliaria

Precio del inmueble y gastos iniciales:

• Precio del inmueble: 85.000€
• Gastos de notario, registro, etc.: 1,5%
• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): 10% (por ejemplo, en Valencia o Cataluña)
• Tarifa de servicio de Monest: 5.000€

Vamos a suponer que el inmueble está listo y no hay que hacerle reformas ni dar de alta suministros ni comprar muebles. También consideramos gastos anuales como IBI, tasas, seguro y comunidad de vecinos.

Hipoteca

Vamos a suponer que el inversor compra con una hipoteca, lo que es habitual. La hipoteca es a 30 años con un interés fijo del 3,25%, y el banco financia el 80% del valor de compra (68,000€). El capital propio necesario es de 32,000€.

Alquiler y Rentabilidad

• Alquiler mensual: 650€
• Rentabilidad bruta: Calculada solo con el precio de compra.
• Rentabilidad neta: Contando todos los costes (notario, ITP, servicio, etc.).

Aquí contamos con una ocupación no del 100% y consideramos aspectos como el IBI, seguro, comunidad de vecinos y posibles reparaciones anuales. También podríamos incluir seguro de impago y gestión del alquiler.

Cálculo de rentabilidad

• Rentabilidad neta: 6.33% anual.
• Rentabilidad del dinero propio: 8.68% anual.

Esto demuestra la magia del apalancamiento con el banco, ya que con un capital propio de 32,000€, la rentabilidad es mayor que si se invirtiera todo el dinero sin hipoteca.

Revalorización a largo plazo

Vamos a ver cuánto se podría revalorizar la vivienda y qué valor tendría si la alquilamos durante 10 años y luego la vendemos. Suponemos un incremento del 2% anual, tanto en los ingresos como en los gastos. La hipoteca es a tipo fijo, por lo que la cuota se mantiene constante.

• Alquiler en 10 años: 777€ mensuales.
• Valor del inmueble en 10 años: 103.000€.
• Rentabilidad anualizada: 10.5% solo con el flujo de caja. Si incluimos la revalorización del inmueble, la rentabilidad sería de más del 16.5%.

Consideraciones a largo plazo

Para quienes no quieren invertir solo 10 años sino hasta jubilarse (25 años):

• Alquiler en 25 años: 1,300€ mensuales.
• Valor del inmueble en 25 años: 140.000€.
• Rentabilidad anualizada: 17% con el patrimonio total generado.

Esto muestra la importancia del interés compuesto y tener un horizonte temporal claro.

Conclusión: Así se calcula la rentabilidad de un inmueble

La rentabilidad de un inmueble puede parecer baja a corto plazo, pero al usar apalancamiento y considerar la revalorización a largo plazo, la rentabilidad puede ser mucho mayor. No se trata solo del numerito inicial del 6.33%, sino de pensar en el largo plazo y aprovechar el apalancamiento.