Apalancamiento financiero, qué es y cómo funciona en el mercado inmobiliario

Hoy vamos a hablar sobre el tema del apalancamiento o la deuda. A mí me gusta decir las cosas por su nombre, así que en esta ocasión vamos a hablar de esta palabra que muchos odian: deuda. Sé que mucha gente ve el apalancamiento como la posibilidad de invertir más, pero hay que tener cuidado.

¿Qué es el apalancamiento?

Cuando estás delante de una inversión y te proponen apalancarte, lo que te están diciendo es: «Mira, tú que solo tienes 100.000 euros, tienes la posibilidad de apalancarte al 90%». ¿Qué significa esto? Significa que en lugar de invertir solo tus 100.000 euros, podrás invertir mucho más; en este caso, un millón de euros. El 10% lo pones tú, y el 90% de la inversión lo pone otra persona, como un banco o un inversor.

Cuidado con esto porque, claro, si en lugar de invertir con 100.000 euros, inviertes con un millón, estás jugando diez veces más fuerte. Entiendo que para las personas que venden formaciones y cursos, puede ser atractivo promover el apalancamiento. Yo también vendo formaciones, y tienes aquí abajo el enlace a algunos de mis programas. Pero como no vivo exclusivamente de los cursos, me veo obligado a hacer este tipo de vídeos para alertarte sobre los riesgos.

Ejemplo de apalancamiento

Imagina que tienes una inversión de 100.000 euros. Si esa inversión va bien y ganas un 10%, estarás generando 10.000 euros de beneficio. Perfecto, todo bien. Si va mal y pierdes un 10%, estarás perdiendo 10.000 euros, quedándote con 90.000 euros. Has salido perdiendo un 10%, pero aún tienes un capital considerable.

Ahora, si te apalancas y esa inversión va bien, estarás generando un 10% sobre un millón, es decir, 100.000 euros. Devuelves el millón prestado y te quedas con los 100.000 euros que ya tenías más los 100.000 nuevos. Así que habrás duplicado tu inversión inicial.

Pero, ¿qué pasa si la inversión va mal? Si pierdes un 10% sobre un millón, terminas con 900.000 euros, justo la cantidad que le debes al banco o a quien te haya financiado. Y esto es algo muy habitual en distintos mercados, incluso en el inmobiliario o en los mercados financieros. Te proponen invertir con apalancamiento, pero mucho cuidado con esto.

Riesgos del apalancamiento y cómo mitigarlos

¿Por qué algunos agentes inmobiliarios, por ejemplo, te invitan a financiar y apalancarte? Porque si te venden algo de 100.000 euros, cobran una comisión del 3%, es decir, 3.000 euros. Pero si te venden algo de un millón, cobran 30.000 euros. Así, hay muchas personas que te invitan a endeudarte y aprovechar «las mejores oportunidades» porque ellos están cobrando de esto.

Me da igual si son comisiones, o si te lo dicen para que te endeudes para montar un negocio o para hacer una formación. Lo importante es que entiendas dónde estás. Ve a por tu nivel. Tardarás más, sí, pero aseguras mucho más tu capital que si te estás endeudando.

El apalancamiento financiero también entraña riesgos. Entre ellos:

• Sobreendeudamiento: Un apalancamiento excesivo puede resultar en pagos de deuda que el inversor no puede cubrir, especialmente en periodos de volatilidad en el mercado inmobiliario.
• Impacto de los Tipos de Interés: Cuando los tipos de interés aumentan, los pagos de las hipotecas también lo hacen, afectando el flujo de caja del inversor.

Para mitigar estos riesgos, los expertos recomiendan:

• Limitar el porcentaje financiado: Mantén la deuda dentro de un porcentaje seguro (30-50%) del valor total del activo.
• Optar por tipos de interés fijos: En entornos de tipos de interés fluctuantes, las hipotecas de tipo fijo pueden proteger al inversor de aumentos inesperados.
• Diversificar propiedades: Adquirir activos en distintas ubicaciones o tipos de inmuebles puede reducir el impacto de un cambio negativo en un solo sector o mercado.

Ventajas del apalancamiento en el mercado inmobiliario

El apalancamiento ofrece múltiples beneficios a los inversores, tales como:

• Aumento del Retorno sobre la Inversión (ROI): Con apalancamiento, los inversores pueden maximizar los beneficios potenciales de un inmueble, ya que se obtienen ingresos (como alquileres) basados en el valor total de la propiedad, no solo en el capital propio invertido.
• Expansión del Portafolio: Utilizando apalancamiento, un inversor puede adquirir múltiples propiedades con el mismo capital que se necesitaría para comprar una sola sin financiamiento.
• Optimización de los Recursos Financieros: Al invertir solo una fracción del capital, el inversor puede mantener fondos líquidos o diversificar en otras oportunidades.

Preguntas frecuentes sobre apalancamiento financiero

¿Cuánto capital inicial necesito para invertir usando apalancamiento?

Normalmente, se recomienda contar con al menos un 20-30% del valor de la propiedad como capital inicial para asegurar una financiación saludable y reducir el riesgo de impago.

¿Qué ocurre si el valor de la propiedad disminuye?

Si el valor cae, el inversor aún debe cubrir la deuda pendiente. En este caso, mantener la propiedad y esperar una recuperación de precios puede ser una opción, siempre que los ingresos de alquiler cubran el financiamiento.

¿Cuál es el mejor tipo de propiedad para usar apalancamiento?

Propiedades que generen ingresos estables, como inmuebles residenciales o comerciales en áreas de alta demanda, suelen ser mejores para apalancamiento, ya que permiten un flujo de caja que facilita el pago de la deuda.

¿Es recomendable el apalancamiento para todos los inversores?

No todos los perfiles se benefician del apalancamiento. Es ideal para inversores con tolerancia al riesgo moderada y una visión a largo plazo, pero no tanto para quienes no pueden asumir deudas a largo plazo.

¿Cómo afecta la inflación al apalancamiento?

La inflación puede beneficiar a los inversores apalancados, ya que la deuda se devalúa con el tiempo y los ingresos de alquiler suelen ajustarse al aumento de precios, mejorando el flujo de caja.

El apalancamiento no siempre es la mejor opción

Hay un gran boom en los mercados financieros, donde los intereses son muy bajos y hay una gran promoción del apalancamiento. Pero mucho cuidado, porque a veces no es tan maravilloso como parece. Toma muy en cuenta el capital que tienes, y es preferible que crezca tu patrimonio poco a poco, a que te veas en circunstancias de sobreendeudamiento que puedan hacerte perder todo tu dinero.

Si pierdes un 10% de un millón, pierdes todos tus 100.000 euros. Creo que el ejemplo es muy gráfico, y por eso quería ponerlo con números para que sea muy claro. Llamemos a las cosas por su nombre: no es apalancamiento, es deuda. Y mucho cuidado con la deuda, especialmente en épocas de crisis o problemas, porque en esas circunstancias, los problemas se multiplican.

Un problema con un millón es mucho más grande que un problema con 100.000 euros. Así que toma las etapas de tus inversiones, ve poco a poco y avanza, porque esa es la manera de hacerlo.

Me gustaría que compartieras aquí abajo tu experiencia: ¿te has apalancado o endeudado alguna vez para invertir? ¿Cuál ha sido tu experiencia, positiva o negativa? Seguro que algunos han tenido experiencias positivas y otros negativas. Comparte tu experiencia para hacer crecer esta comunidad.

Si tienes amigos o conocidos que están tentados por el apalancamiento, invítales a ver este vídeo. En algunos países puede funcionar mejor, pero tener esas deudas puede ser muy perjudicial en ciertos momentos. Así que llamemos a la deuda por su nombre.

El apalancamiento financiero es una herramienta poderosa para aumentar el rendimiento de las inversiones inmobiliarias. Sin embargo, su éxito depende de una planificación cuidadosa y una gestión prudente de los riesgos. Con la estrategia adecuada y una gestión sólida, puedes aprovechar el apalancamiento para crear un portafolio inmobiliario rentable en 2024.